Mes biens

Paramètres du projet

—

Le bien

Prix, frais de notaire, travaux

Prix d'achat

€

Frais de notaire

€

Frais d'agence

€

Travaux

€

Mobilier (LMNP uniquement)

€

Le financement

Apport, durée, taux, assurance

Montant emprunté

€

Durée du prêt

ans

Taux du prêt

%/an

Assurance emprunteur

%/an

Refinancement à l'année

0 = pas de refinancement

Nouveau taux de refi

%/an

L'exploitation

Loyer, charges, vacance

Loyer mensuel

€/mois

Taux de vacance

Taxe foncière

€/an

Charges copropriété

€/an

Assurance PNO

€/an

Frais de gestion

Entretien annuel

% du prix

Travaux récurrents (provision)

% du prix

Toiture, façade, gros œuvre — provision annuelle moyenne

Fiscalité & projection

Régime, TMI, horizon, valorisation

Régime fiscal

TMI (Tranche Marginale)

Durée de détention

ans

Valorisation annuelle du bien

%/an

Revalorisation loyer (IRL)

%/an

IRL 2024 = +3.5 %, plafonné par la loi. Long terme : ~2 %/an

Dérive taxe foncière

%/an

+52 % en 10 ans (2014-2024) selon UNPI. ⚠️ Dérive bien plus vite que l'inflation

Inflation charges & entretien

%/an

Copro, assurance, entretien — inflation + 0.5 %/an typique

Analyse 01 · Synthèse financière

Rendement brut

—

Loyer / prix achat

Rendement net

—

Après charges

Rendement net-net

—

Après impôts

TRI

—

Avec plus-value

Cashflow mensuel

—

Enrichissement

—

Capital remboursé

Coût total

—

Apport

—

Mensualité crédit

—

Patrimoine final

—

Évolution du patrimoine

Valeur · Equity · Dette

Valeur du bien

Patrimoine net

Capital restant dû

Amortissement & flux annuels

Année	Loyers nets	Crédit	Impôts	Cashflow	Patrimoine net

Les 4 régimes fiscaux

Micro-foncier — Location nue, revenus < 15 000 €/an. Abattement forfaitaire de 30 %, simple mais non optimisé.
Réel foncier — Location nue, déduction des charges réelles. Peut créer un déficit foncier imputable jusqu'à 10 700 €/an sur le revenu global.
LMNP Micro-BIC — Location meublée, revenus < 77 700 €/an. Abattement 50 %, idéal si peu de charges.
LMNP Réel — Location meublée, amortissement du bien (~25 ans) et du mobilier (~7 ans). Régime le plus optimisé — souvent 0 impôt pendant 10-15 ans.

Avertissement

Simulation informative, pas un conseil fiscal. Les régimes réels ont des subtilités (déficit reporté, CFE, etc.) non intégralement modélisées ici. Consultez un expert-comptable pour valider votre situation.

Analyse 05 · Amortissement du crédit

Décomposition principal / intérêts / assurance année par année sur la durée du prêt.

Total intérêts

—

Coût de l'argent emprunté

Total assurance

—

Coût total crédit

—

Intérêts + assurance

Coût / capital emprunté

—

Évolution cumulative

Capital restant dû

Principal remboursé (cumulé)

Intérêts payés (cumulé)

Tableau d'amortissement annuel

Année	Principal	Intérêts	Assurance	Total annuel	Capital restant

Analyse 06 · Comparaison fiscale des régimes

Même projet, 4 régimes fiscaux — lequel optimise ta rentabilité nette ?

Meilleur régime

—

Pire régime

—

Économie fiscale max

—

Différence impôts/an

Régime actuel

—

Analyse 07 · Cashflows projetés

Projection avec indexation des loyers. L'inflation peut transformer un cashflow négatif en positif à terme.

Indexation loyers :

Cashflow mensuel an 1

—

Cashflow mensuel fin

—

Total flux cumulés

—

Breakeven cumulatif

—

1ère année à cumul positif

Cashflow mensuel et cumulatif

—

Cashflow mensuel

Cumul cashflow

Analyse 08 · Simulation de revente & plus-value

Plus-value immobilière avec abattements progressifs selon la durée de détention. Net vendeur après frais, dettes et impôts.

Année de revente

ans

Frais d'agence

Valeur de revente

—

Plus-value brute

—

Revente − prix d'achat

Impôt sur plus-value

—

IR + PS

Net vendeur

—

Après frais, dettes, impôts

Abattement IR (19 %)

—

Abattement PS (17,2 %)

—

Net vendeur vs patrimoine brut — par année

—

Patrimoine brut (valeur − dette)

Net vendeur (après frais, dettes, impôts)

Abattements plus-value immobilière — France 2025

Exonération IR (19 %) : 6 %/an de la 6ème à la 21ème année, +4 % la 22ème → exonération totale après 22 ans. Exonération PS (17,2 %) : 1,65 %/an de la 6ème à la 21ème, +9 % la 22ème, 1,60 %/an de la 23ème à la 30ème → exonération totale après 30 ans. Ces règles s'appliquent aux résidences secondaires et investissements locatifs (hors résidence principale, totalement exonérée).

Analyse 09 · Achat immobilier vs DCA bourse

L'opportunité du capital : si tu avais placé ton apport en bourse plutôt que d'acheter, où serais-tu aujourd'hui ? Comparaison sur ton horizon de détention.

Net immobilier (revente)

—

Net bourse (apport placé)

—

Différentiel

—

Horizon

—

Période de comparaison

Trajectoires : équité immo vs portefeuille bourse

Équité immobilier

Portefeuille bourse (brut)

Hypothèses de comparaison

Apport bourse : ton apport immobilier (+ frais de notaire et travaux non empruntés) placé en lump sum sur un ETF S&P 500.
Frais ETF : 0.2 %/an (TER moyen UCITS).
Fiscalité bourse : Flat tax PFU 30 % (12.8 % IR + 17.2 % PS) sur les plus-values. En PEA après 5 ans, ce serait 17.2 %.
Fiscalité immobilier : abattements PV (IR exonéré à 22 ans, PS à 30 ans) + frais de revente 4 %.
Comparaison conceptuelle : le DCA bourse n'inclut pas le levier crédit dont bénéficie l'immobilier.

Analyse 10 · Monte Carlo vacance locative

Et si la vacance locative variait au gré des aléas réels (changements de locataires, travaux, mauvaises années) ? Cette simulation Bernoulli mensuelle estime la robustesse de ton plan en générant 1 000 trajectoires.

Simulations :

runs

Seed :

Cashflow médian (P50)

—

Lance la simulation

Pessimiste (P5)

—

5 % de chance d'être pire

Optimiste (P95)

—

5 % de chance d'être mieux

Baseline (vacance moyenne)

—

Écart-type : —

Distribution des cashflows totaux

Méthodologie

Pour chaque mois sur l'horizon, un tirage Bernoulli détermine si le bien est loué ou vacant (probabilité = vacance annuelle / 12). Les charges fixes (taxe foncière, copro, assurance, travaux récurrents) et la mensualité crédit s'appliquent dans tous les cas. Le seed permet de reproduire les mêmes simulations.

Analyse 11 · Location nue vs meublée

Sur le même bien, la location meublée permet typiquement +12 % de loyer mais avec plus de turnover. Cette analyse compare les 4 combinaisons (nue/meublée × micro/réel) à partir de tes paramètres.

Type · Régime	Loyer ajusté	Vacance	Rdt net-net	Cashflow	Impôt an 1	TRI	Équité finale

Hypothèses de comparaison

Loyer meublé : +12 % vs nu (médiane marché Paris/grandes villes) · Vacance meublée : +3 pts (turnover 1 an au lieu de 3 ans) · Mobilier : +5 000 € au coût d'acquisition · Charges : +200 €/an (renouvellement mobilier, assurances spécifiques).
En meublé, seuls les régimes LMNP Micro-BIC (abattement 50 %) et LMNP Réel (amortissements) sont accessibles. En nu, c'est Micro-foncier (abattement 30 %) ou Réel foncier.

Analyse 12 · Stress test taux d'emprunt

Et si les taux remontaient ? Cette analyse simule l'impact sur ton cashflow et ton TRI si ton crédit était à un autre taux. Utile pour évaluer la marge de sécurité de ton dossier ou comparer plusieurs offres bancaires.

Taux	Mensualité	Cashflow	Total intérêts	TRI	Équité finale

TRI selon le taux d'emprunt

Votre futur locatif, audité avant l'achat.