Immobilier · LMNP

Micro-BIC ou Réel ?

Comparez les 2 régimes fiscaux de la location meublée non professionnelle. L'amortissement du bien et du mobilier peut effacer 10 à 20 ans d'impôts et booster votre cash flow mensuel net.

Revenus locatifs

€/an
€/an
Taxe foncière, copro, assurance PNO, frais gestion, comptable
€/an
%

Amortissements (régime réel)

€
%
15-30 % typique selon localisation
ans
25-40 ans standard
€
ans
✓ MEILLEUR RÉGIME POUR VOTRE SITUATION
Micro-BIC
Abat. 50 %
—
Cashflow net annuel
—
Réel-BIC + amortissements
—
—
Cashflow net annuel
—
—
Détail réel-BIC : où va l'impôt
PosteMontantCommentaire
Sources : article 50-0 (micro-BIC), BOI-BIC-CHAMP-40-20 (location meublée), CGI.
Seuils 2025 : 77 700 € (location meublée standard) — 188 700 € (meublé de tourisme classé).
Limitations : ce simulateur ne traite pas le statut LMP (loueur professionnel, > 23 000 €/an ET > 50 % revenus foyer), les plus-values de cession (régime des particuliers), ni la CFE (cotisation foncière, ~250-1 500 €/an dès la 2e année).
Bonne pratique : faites une simulation au réel chez un comptable spécialisé (≈ 500-800 €/an) — l'économie d'impôt couvre largement le coût.

Cet outil est un simulateur LMNP et un calculateur location meublée. Il compare Micro-BIC vs Réel avec amortissements pour maximiser votre net.

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Questions fréquentes

LMNP réel ou Micro-BIC : lequel choisir ?
Micro-BIC = abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers, zéro paperasse. Réel = déduction des charges réelles + amortissement du bien (hors terrain). Avec un crédit en cours ou un bien > 100 000 €, le réel aboutit presque toujours à 0 € d'impôt pendant 10-15 ans. Le simulateur compare les deux sur votre cas.
Comment fonctionne l'amortissement en LMNP réel ?
Le bien est décomposé : gros œuvre (~40 % sur 50 ans), façade/étanchéité (~15 % sur 20 ans), installations (~15 % sur 15 ans), agencements (~15 % sur 10 ans), mobilier (sur 7 ans). Le terrain (~15 %) ne s'amortit pas. Résultat : 2-3 % du prix déduit chaque année, souvent plus que le bénéfice imposable.
L'amortissement LMNP est-il réintégré à la revente ?
Depuis février 2025, oui : la loi de finances réintègre les amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable à la revente. Le LMNP réel reste avantageux pendant la détention, mais l'écart avec le micro se réduit à la sortie — à simuler sur la durée totale.
Faut-il un comptable en LMNP réel ?
Fortement recommandé : liasse fiscale 2031, tableaux d'amortissement, FEC. Comptez 400-700 €/an, dont les deux tiers récupérés via la réduction d'impôt pour adhésion à un OGA/CGA (plafonnée à 915 €). C'est une charge déductible en plus.
Quels sont les seuils du statut LMNP ?
Recettes locatives meublées < 23 000 €/an OU inférieures aux autres revenus du foyer. Au-delà des deux, vous basculez en LMP (loueur professionnel) : cotisations sociales SSI (~35-40 % du bénéfice) mais plus-values professionnelles potentiellement exonérées après 5 ans.