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Immobilier · SCPI

Simulateur SCPI 2026 — Pierre papier

La pierre papier, chiffrée après fiscalité. 4 régimes comparés, simulation rentier.

Investissement initial, versement mensuel, TDVM, revalorisation des parts, frais d'entrée — tout est intégré. Comparaison des 4 régimes fiscaux (pleine propriété, SCPI européenne, assurance-vie, nue-propriété) et stress test pour valider votre placement avant de souscrire.

Paramètres SCPI
—
Investissement capital initial + versement programmé
Capital initial
€
Versement mensuel (0 si pas de DCA)
€/mois
Durée d'investissement
ans
Frais d'entrée
%
Rendement attendu distribution + revalorisation des parts
TDVM Taux de Distribution sur Valeur de Marché
%/an
Revalorisation parts
%/an
Fiscalité régime + TMI
Régime fiscal
TMI + 17.2 % PS sur les loyers.
TMI (tranche marginale)
%
Ce que rapporte votre SCPI
Cashflow mensuel net
—
moyen sur la durée
Capital final
—
valeur des parts
TRI annualisé
—
net après impôts
Versé total
—
cash sorti de la poche
—
Analyse 01 · Synthèse
Synthèse financière
Capital final
—
valeur des parts
Versé total
—
cash investi
Dividendes nets
—
cumulés sur la durée
TRI annualisé
—
net après impôts
+/− value capital
—
revalorisation parts − frais
Cashflow moyen
—
revenu mensuel
Impôts cumulés
—
TMI + PS sur loyers
Yield net
—
rendement annuel net
—
Analyse 02 · Cashflow
Cashflow annuel détaillé
Dividendes nets/brut par année
Année Loyers bruts Impôts Loyers nets
—
Analyse 03 · Comparaison fiscale
3 régimes fiscaux comparés
PP · Européenne · Assurance-vie
Comment lire ce tableau
Pleine propriété : revenus fonciers imposés TMI + 17.2 % PS — le plus défavorable fiscalement.
SCPI européenne : crédit d'impôt sur l'impôt étranger, pas de prélèvements sociaux — économie de 17 pts.
Assurance-vie : capitalisation sans impôt pendant la phase, flat tax 30 % en sortie (ou 7.5 % + PS après 8 ans avec abattement).
Régime Capital final Dividendes nets Impôts Total net TRI
—
Analyse 04 · Stress test
Scénarios de dégradation
Que se passe-t-il si le TDVM baisse ?
Pourquoi simuler le pire
Les SCPI ne distribuent pas un rendement fixe. Le TDVM peut baisser (immobilier de bureau post-COVID : −15 % en moyenne), et la valeur de retrait peut décrocher. Ces scénarios montrent comment votre placement résiste à ces chocs.
Scénario Capital final Dividendes nets Total net vs Base
—
Analyse 05 · SCPI vs alternatives
SCPI vs Livret A vs ETF
Sur le même capital et la même durée
Placement Versé total Capital final Plus-value
—
Analyse 06 · Objectif rentier
Combien d'années pour atteindre votre rente cible ?
Cashflow net mensuel objectif
Rente nette mensuelle cible
€/mois
Années nécessaires
—
à versement constant
Capital nécessaire
—
valeur parts SCPI
Versé total à ce moment
—
cash injecté
Rente effectivement atteinte
—
net/mois
Méthode
On simule jusqu'à 50 ans avec votre TDVM, TMI et frais d'entrée actuels. La rente est "atteinte" dès que la somme des dividendes nets des 12 derniers mois ≥ rente cible × 12. Pour viser plus haut : augmentez le versement mensuel, choisissez une SCPI européenne (TMI seul, pas de PS), ou jouez sur la TMI.
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Cet outil est un simulateur SCPI et un calculateur de rendement SCPI. Il chiffre la pierre papier après fiscalité, compare 4 régimes et simule la rente.

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Questions fréquentes

Quel rendement attendre d'une SCPI en 2026 ?
Le taux de distribution moyen du marché tourne autour de 4,5-5 % brut. Les meilleures SCPI diversifiées ou européennes servent 6-7 %, les SCPI de bureaux parisiens historiques plutôt 4 %. Attention : c'est avant fiscalité — à TMI 30 % + PS, le net tombe à ~2,5-3,5 % en détention directe.
SCPI en direct, en assurance-vie ou en nue-propriété ?
Direct = revenus immédiats mais fiscalité lourde (TMI + 17,2 % PS). Assurance-vie = fiscalité adoucie après 8 ans mais frais du contrat et choix limité. Nue-propriété = décote de 20-40 % à l'achat, zéro revenu et zéro impôt pendant le démembrement — idéal pour préparer la retraite à TMI élevée.
Les SCPI européennes sont-elles plus intéressantes fiscalement ?
Souvent oui pour les TMI élevées : les revenus de source étrangère (Allemagne, Pays-Bas, Espagne) échappent aux prélèvements sociaux de 17,2 % et bénéficient d'un crédit d'impôt ou taux effectif. Une SCPI européenne à 5 % peut rapporter plus net qu'une française à 5,5 %.
Quels sont les frais d'une SCPI ?
Frais de souscription 8-12 % (payés à la sortie de fait, via la décote du prix de retrait), frais de gestion ~10-12 % des loyers (déjà déduits du rendement affiché). Il faut détenir 8-10 ans minimum pour amortir l'entrée — la SCPI est un placement long terme, pas un livret.
Peut-on acheter des SCPI à crédit ?
Oui, et c'est fiscalement efficace : les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Avec un taux à 3,5-4 % et une SCPI à 5,5-6 %, l'effet de levier reste positif. Les banques sont plus frileuses que pour l'immo direct — passer par un courtier spécialisé aide.