Comment calculer la mensualité d'un prêt immobilier ?

Formule : M = C × t/12 / (1 − (1 + t/12)^−n), avec C le capital, t le taux annuel et n le nombre de mois. Pour 250 000 € sur 25 ans à 3,5 % : 1 251 €/mois hors assurance. Le simulateur ajoute l'assurance et calcule le coût total du crédit.

Quelle capacité d'emprunt avec mon salaire ?

Le HCSF limite le taux d'endettement à 35 % des revenus nets (assurance incluse). Avec 3 000 €/mois, votre mensualité max est 1 050 €, soit environ 210 000 € empruntables sur 25 ans à 3,5 %. Les revenus locatifs existants comptent à 70 %.

L'assurance emprunteur compte-t-elle dans le coût ?

Énormément : à 0,35 % du capital sur 25 ans, elle représente 15-30 % du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez la changer à tout moment — passer de l'assurance groupe banque (0,35 %) à une délégation (0,10-0,15 % pour un profil jeune) économise 10 000-20 000 €.

Vaut-il mieux allonger la durée ou augmenter l'apport ?

Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt mais gonfle le coût total (+30 % d'intérêts entre 20 et 25 ans). L'apport réduit le taux obtenu et les intérêts. Règle pratique : apport minimum 10 % + frais de notaire, et la durée la plus courte que votre taux d'endettement tolère.

Combien coûtent les frais de notaire en 2026 ?

7 à 8 % du prix dans l'ancien (dont l'essentiel est constitué des droits de mutation départementaux), 2 à 3 % dans le neuf. Sur 250 000 € dans l'ancien : environ 18 500 €. Ils ne sont pas finançables par toutes les banques — souvent à sortir de l'apport.

Simulateur Prêt Immobilier 2026 — Mensualité + Capacité Emprunt

Vos paramètres

—

Que souhaitez-vous calculer ?

📊 Ma capacité d'emprunt 💶 La mensualité d'un prêt

Revenus & charges

Revenus nets mensuels du foyer

€/mois

Charges déjà existantes crédits, pension, etc.

€/mois

Taux d'endettement max

Capital à emprunter

Montant emprunté

€

Conditions du prêt

Durée

ans

Taux nominal

%/an

Assurance emprunteur

%/an

Opération immobilière prix bien, apport, travaux (pour A03)

Prix du bien

€

Type de bien

Ancien (~7.5% notaire) Neuf (~2.5%)

Travaux

€

Apport personnel

€

Remboursement anticipé simulation A04

Montant remboursé d'un coup

€

À quel mois du prêt ?

mois

Capital max empruntable

—

Mensualité

—

Durée

—

Taux

—

Analyse 01 · Mensualité & amortissement

Détail mensualité & coût total

Mensualité prêt

—

capital + intérêts

Assurance

—

par mois

Mensualité totale

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ce que vous payez

TAEG approx.

—

coût annuel effectif

Total intérêts

—

payés à la banque

Total assurance

—

cumulée

Coût total crédit

—

intérêts + assurance

Coût total à rembourser

—

capital + tout

Année	Intérêts	Capital	Assurance	Capital restant

—

Analyse 02 · Comparaison des durées

15 / 20 / 25 / 27 / 30 ans

Durée	Mensualité	Intérêts totaux	Coût total

—

Analyse 03 · Coût opération + frais notaire

Combien me coûte vraiment l'achat

Prix du bien

—

Frais notaire

—

Travaux

—

Coût total opération

—

Apport personnel

—

À emprunter

—

capital net du crédit

—

Analyse 04 · Remboursement anticipé

Combien d'années & d'intérêts gagnés ?

Comment ça marche

Le remboursement anticipé partiel garde la même mensualité mais raccourcit la durée. Plus il est précoce, plus on évite d'intérêts (les premières années, ~80% de la mensualité = intérêts). La banque facture une pénalité (3% du capital remboursé OU 6 mois d'intérêts, le moindre des deux). Réglementé par le Code de la consommation L313-47.

Solde avant

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Solde après

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Années gagnées

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Intérêts économisés

—

Pénalité

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Méthodologie

Mensualité : formule PMT classique K × r / (1 − (1+r)^−n) où r = taux/12, n = mois. Assurance calculée sur le capital initial (convention emprunteur), pas sur le capital restant dû.

Capacité : capital_max = (revenus × endettement − charges) / (facteur_pmt + assu/12). Limite HCSF : 35% de taux d'endettement, durée max 25 ans (+2 ans avec différé pour neuf).

Frais notaire : 7-8% dans l'ancien (5.8% droits enregistrement + 1% émoluments + 1% TVA/débours), 2-3% dans le neuf (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits d'enregistrement).

Taux d'usure 2026 (Banque de France T2) : 4.67% sous 10 ans, 5.24% de 10 à 20 ans, 5.88% ≥ 20 ans. La banque ne peut pas dépasser ces TAEG.

Pénalité remboursement anticipé : Code consommation L313-47, plafonnée à 3% du capital remboursé OU 6 mois d'intérêts sur le montant. Souvent supprimée pour résidence principale (vente, mutation, décès, perte d'emploi).

Analyse 05 · Prêt in fine (locatif)

Prêt in fine pour investissement locatif

Principe

En prêt in fine, vous ne remboursez QUE les intérêts pendant toute la durée. Le capital est remboursé d'un coup à l'échéance (souvent via une assurance-vie nantie). Intéressant fiscalement en locatif car les intérêts maximaux sont déductibles des revenus fonciers.

Mensualité in fine

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intérêts seuls + assurance

Capital final dû

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à rembourser à l'échéance

Total intérêts

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sur la durée

vs amortissable

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écart de mensualité

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Simulateur prêt immobilier 2026

Questions fréquentes